«Недвижимость без риска: защитите себя от мошенничества. Часть 2»
Как доказать свою добросовестность и правильно купить недвижимость?
Правило 1. Проверка документов
Перед сделкой с недвижимостью нужно проверить документы, подтверждающие право собственности, и отсутствие ограничений.
Запросите выписку из ЕГРН для получения официальных сведений об объекте. Информацию можно получить самостоятельно через электронные сервисы на сайте Росреестра, в офисах «Мои документы», на портале Госуслуг или на сайте ППК «Роскадастр».
В самостоятельно заказанной справке не будет персональных данных владельца объекта.
Добросовестный продавец при продаже объекта должен:
Открыть данные объекта недвижимости для третьих лиц путем подачи заявления лично в офисе «Мои документы» или онлайн на сайте Росреестра.
Предоставить выписку из ЕГРН (Вы всегда можете проверить действительность содержащейся информации по идентификатору выписки на сайте Росреестра).
Подать заявление нотариусу о предоставлении сведений из ЕГРН, обосновав право на получение информации (Нотариус запрашивает данные только после установления законных оснований).
Важно помнить, что данные в ЕГРН могут меняться, поэтому рекомендуется проверить выписку из ЕГРН перед и в момент заключения сделки
Правило 2. Проверка зарегистрированных в квартире жильцов
Необходимо проверить регистрацию всех жильцов, запросив у продавца справку о регистрации по форме № 9 или справку о составе семьи из Единого жилищного документа. В этой справке указаны не только текущие жильцы, но и предыдущие регистрации, начиная с момента сдачи жилья в эксплуатацию.
Этот документ поможет установить наличие несовершеннолетних, заключенных в тюрьму или на длительное лечение, которые могут иметь права на жилплощадь.
Правило 3. Проверка объекта
Выбирая квартиру, земельный участок или дом, рекомендуется использовать публичную кадастровую карту и сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на портале Росреестра.
Это поможет узнать форму собственности, границы и разрешенное использование объекта.
Правило 4. Проверка доверенности и паспорта
Если приобретаемая недвижимость продается по доверенности, рекомендуется проверить ее с помощью сервиса на Единой информационной системе нотариата. Паспорт, в свою очередь, можно проверить на официальном сайте МВД в разделе «Сервис по вопросам миграции» и/или на портале Госуслуг.
Правило 5. Запрет на проведение действий без личного участия собственника
Чтобы обезопасить свое имущество от действий мошенников, собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без его личного участия.
Подайте заявление об установке запрета на регистрацию сделок без личного участия лично или через представителя (может подать любой представитель, включая законного) собственника, при наличии нотариальной доверенности и указании права на подачу такого заявления.
Заявление можно подать в личном кабинете Росреестра, через офис государственных услуг «Мои Документы» или в офисах ППК Роскадастр, или оформите заявление о запрете на ЕПГУ, используя мобильное приложение «Госключ». После подачи заявления в ЕГРН будет внесена запись о запрете, и документы, поданные без участия собственника, не будут рассматриваться и будут возвращены заявителю
Как доказать свою добросовестность и правильно купить недвижимость?
Как правило, суды подтверждают добросовестность приобретателя квартиры, основываясь на данных из ЕГРН. За основу берутся те данные, которые были актуальны на момент приобретения жилого помещения.
Обязательные действия
Проверить реестр / записи об обременениях/ записи о возражениях.
Проверить владение/осмотреть помещение.
Проверить правоустанавливающие документы и историю переходов прав.
Проверить действительность паспорта и/или наличие полномочий на продажу от имени юридического лица.
Факультативные действия
Проверить нахождение собственника в ЕФРСБ.
Проверить нахождение собственника в базе данных должников ФССП.
Проверить участие собственника в судебных производствах арбитражных судов.
Проверить участие собственника в судебных производствах суда общей юрисдикции по месту жительства и по месту нахождения недвижимости.
Документы технического учета (экспликацию и поэтажный план).
Выполнив перечисленные действия, вы сократите риски:
Возникновения конфликтов на почве раздела квартиры между наследниками или после развода.
Признания бывшего продавца квартиры недееспособным в суде.
Появления ранее прописанного в квартире лица, которое отсутствовало без вести.
Выселения несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, без согласия органа опеки и попечительства.
Как доказать свою добросовестность и правильно купить недвижимость?
Причины, по которым суд может признать вас недобросовестным приобретателем
1. Подозрительность предыдущей сделки
Отсутствие экономической целесообразности предыдущей сделки говорит о ее сомнительности.
Например, предыдущая сделка может быть подозрительной при следующих условиях:
Цена предыдущего договора не соответствует рыночной.
Цена соответствует рыночной, но сделка заключена между близкими родственниками или зависимыми лицами. При этом отсутствует нормальное подтверждение расчетов по этой сделке.
Предыдущий договор является безвозмездным (дарение), при этом брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов также могут быть подозрительными, если нет равноценности.
В квартире проживают и/или прописаны предыдущие собственники
Лицевой счет не переоформлялся на нового собственника.
2. Цена договора не соответствует рыночной
Сделка, совершенная на иных условиях, то есть с целью намеренного занижения стоимости объекта в договоре, может быть признана недействительной.
Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуется приобретать недвижимость по реальной или приближенной к ней стоимости.
3. Короткий срок владения (частая перепродажа)
Как минимум стоит задуматься о покупке объекта недвижимости, а еще лучше определить реальные причины такой частой перепродажи
Не будет лишним также обратить внимание на следующее:
Отсутствие у продавца доступа в квартиру.
Наличие в квартире людей, которые активно выражают свою отрицательную позицию по её продаже.
Наличие у покупателя негативной информации о продавце, его подозрительном или незаконном поведении
Отсутствие справки из Психоневрологического диспансера и/или наличие водительского удостоверения, что в том числе позволяет убедиться в дееспособности человека.
Вам потребуется ненадолго выступить в роли Эркюля Пуаро и Шерлока Холмса.
Есть ли риски при покупке недвижимости, перешедшей по наследству?
Покупка такого имущества скрывает не больше рисков, чем приобретение любого другого, но нужно придерживаться следующих правил:
Проверьте все документы собственника, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН и запросив ее у собственника. Также можно попросить собственника открыть данные об этом объекте для третьих лиц.
Убедитесь, что продавец не числится в банке данных исполнительных производств.
Попросите предоставить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, в отсутствии зарегистрированных лиц на данной жилплощади.
Большинство споров при наследовании возникает в первый год после открытия наследства. Если в течение 1-3 лет не происходит никаких арестов, запретов или судебных споров, то это означает, что с объектом наследования все в порядке, и вероятность возникновения проблем по нему минимальна.
На практике часто возникают ситуации, когда один человек или несколько лиц принимают наследство, а другие нет.
Причины разные, например, отсутствие информации о смерти наследодателя или невозможность своевременно предоставить документы нотариусу.
Обычно суды не восстанавливают пропущенный срок принятия наследства, если причина не является уважительной (т. е. лицо не знало и не могло знать о наличии наследства).
В крайнем случае, если суд признает причину пропуска срока принятия наследства уважительной, продавец будет обязан компенсировать долю наследства объявившемуся наследнику. Также возможно, что покупатель потеряет свое единоличное право собственности.
